Solmi hyvä vuokrasopimus – 10 kohdan muistilista vuokralaiselle ja vuokranantajalle
17.12.2015
Hyvin tehty vuokrasopimus on niin vuokranantajan kuin vuokralaisenkin etu. Kun sopimusta tehdessä sovitaan asiat selkeästi, vältetään turhat riidat. Riidat syntyvät, kun osapuolilla on eri näkemys siitä mitä oikeastaan sovittiin. Ymmärrettävästi kumpikin muistaa parhaiten asiat kuten ne itse oli ymmärtänyt ja mikä itse on edullisinta.
Erityisen tärkeää on sopia yksiselitteisesti ja selkeästi ainakin seuraavista asioista:
1. Onko sopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva. Se voi olla vain jompikumpi. Samaan sopimukseen ei kannata laittaa ensin määräaikaisuutta, joka jatkuu määräajan jälkeen toistaiseksi voimassaolevana, sillä tämä malli ei ole Hyvän Vuokratavan mukainen. Yhdistelmämalliin liittyy paljon irtisanomiseen liittyviä epäselvyyksiä ja tulkintaeroja, ja riitatilanteessa sitä tulkitaan mitä todennäköisimmin laatijansa – eli vuokranantajan – vahingoksi, eli vuokrasopimusta tulkitaan kuten toistaiseksi voimassaolevaa sopimusta. Mahdollista on sen sijaan sopia, että sopimus on toistaiseksi voimassa oleva, ja että sopimuksen ensimmäinen mahdollinen irtisanomisaika on esim. vuoden päästä.
2. Irtisanominen. Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa, se on voimassa määräajan ja sen päätyttyä vuokrasuhde päättyy tai tehdään uusi sopimus. Toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen irtisanomisaika määräytyy laista (asuinhuoneenvuokralaki) eikä sitä voi sopimuksella vuokralaisen kannalta huonommaksi muuttaa. Jos muusta sovitaan, se on pätemätön eikä siihen voi vedota. AHVL:n mukainen irtisanomisaika on vuokralaisen puolelta yksi kalenterikuukausi, vuokranantajan puolelta 3kk kun sopimus on kestänyt sen alkamispäivästä lukien maksimissaan vuoden, ja sen jälkeen 6kk.
3. Vuokrankorotus. Sopimuksessa on sovittava selkeästi, mikä on 1) vuokrankorotusehto 2) milloin vuokrankorotus on mahdollista tehdä. Jos jompikumpi sopimuksesta puuttuu, yksipuolinen korotus ei ole mahdollista. Vuokrankorotusehto on oltava yksiselitteinen esim. elinkustannusindeksi, prosentti tai taloyhtiön hoitovastikkeen nousu. Korotusperusteena ”yleinen vuokratason nousu” on huono ja siihen vetoaminen erittäin heikkoa. Jos korotusperuste ja -ajankohta on selkeä ja yksiselitteinen, voidaan myös edellyttää, että vuokralainen laskee korotuksen itse ja alkaa maksaa omatoimisesti korotettua vuokraa. Hyvä Vuokratapa edellyttää, että vuokranantaja ilmoittaa hyvissä ajoin korotuksen.
4. Onko tupakointi ja lemmikkieläimet sallittu vai ei. Mikäli vuokrasopimuksessa ei ole selkeästi kielletty tupakointia, se on sallittu. Tällöin vuokranantajan on hyväksyttävä, että pitkään jatkuneen tupruttelun vuoksi tapetit kellastuvat ja tupakka haisee. Vuokrasopimukseen voi myös kirjata, että lemmikkieläimistä tulee sopia vuokranantajan kanssa erikseen. Näin vältetään tilanne, että myöhemmin riidellään saiko vuokralainen ottaa asuntoon lemmikin vuokranantajan tietämättä vai ei.
5. Mitä vuokra sisältää. Jos vuokrasopimuksessa lukee, että se sisältää veden, sisältääkö se kaiken veden, jos asuntoon muuttaa myöhemmin puoliso lapsineen? Sopimukseen on kirjattava selkeästi maksaako vuokralainen veden henkilöluvun tai kulutuksen mukaan vai sisältääkö vuokra useamman henkilön veden. Mikäli vuokralainen maksaa itse lämmityksen, se on myös kirjattava selkeästi vuokrasopimukseen. Oletus on, että mikäli muusta ei ole sovittu, vuokra sisältää lämmityksen.
6. Miten asuntoa on hoidettava. Normaali vuokraus olettaa, että asuntoa hoidetaan asiallisesti ja sitä siivotaan säännöllisesti. Vuokralaisella on oikeus asua kotonaan, kuten hän haluaa eikä vuokranantaja voi edellyttää viikkosiivousta, jos siitä ei ole erikseen sovittu. Asunto ei kuitenkaan saa kulua pinttyvän lian vuoksi normaalia enempää. Jos asunnossa on erityistä hoitoa vaatia kodinkoneita tms., näiden hoidosta on syytä sopia selkeästi. Jos työtaso vaatii säännöllisesti käsittelyä mäntyöljyllä, sen käytöstä on sovittava. Jos ei ole sovittu, ei voi edellyttää, että vuokralainen oivaltaa sen omatoimisesti.
Vuokrasopimukseen kannattaa kirjata myös selkeästi vuokralaisen velvollisuus loppusiivoukseen ja mitä loppusiivous sisältää. Sisältääkö loppusiivous mm. ikkunoiden pesun? Selkeä siivousohje vuokrasopimuksen liitteenä ehkäisee monta turhaa riitaa.
7. Onko vuokralaisella velvollisuutta osallistua taloyhtiön hoitoon. Jos muusta ei ole sovittu, vuokralaista ei voi velvoittaa osallistumaan taloyhtiön ns. talonmiesvuoroihin. Taloyhtiön käytännöt sitovat osakkeenomistajaa, ei vuokralaista. Jos vuokranantaja ei ole sopinut vuokralaisensa kanssa taloyhtiön lumenluontivuoroista tms., vuokralaisen ei niitä tarvitse tehdä sanoi taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja mitä hyvänsä.
8. Mikä on vakuus, milloin se on maksettava ja miten se palautetaan. Mikäli on sovittu, että vuokralainen maksaa vuokranantajalle vakuuden, onko se annettu kaikkien vuokralaisen velvoitteiden vakuudeksi vai ainoastaan vuokranmaksun vakuudeksi? Sopimukseen ei kannata kirjata vuokravakuus, vaan käyttäen sanaa vakuus. Onko sovittu, että vakuus maksetaan rahana vai käykö esim. sosiaalitoimen antama maksusitoumus vakuutena? Mihin päivään mennessä vakuus on maksettava? Jos vakuutta ei ole määräpäivään mennessä maksettu, vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, mutta vaatia kuitenkin syntyneitä mahdollisia vahinkoja vuokralaiselta. Vuokralaisen on syytä pitää määräpäivästä selkeästi kiinni välttääkseen turhat kulut.
9. Muuttopäivä ja avainten palautus. Asuinhuoneenvuokralain mukaisesti muuttopäivä on kuun viimeisen päivän jälkeinen arkipäivä, jolloin asunnosta tulee luovuttaa puolet ja loput seuraavana päivänä. Jos uudelle vuokralaiselle on luvattu, että vuokrasuhde alkaa kuun 1. pvä, joka sattuu lauantaille ja poislähtevä vuokralainen käyttää oikeuttaan luovuttaa asunnosta puolet maanantaina ja loput tiistaina, tilanne on hankala. Poislähtevä vuokralainen maksaa vuokraa ko., päiviltä, mutta vuokranantaja voi joutua maksamaan vahingonkorvausta tulevalle vuokralaiselle, jos hänelle syntyy ylimääräisiä kustannuksia muuton viivästymisestä. Vuokrasopimukseen voi kirjata selkeästi, että ”asunto tulee luovuttaa vuokrasuhteen päättymispäivänä”. Tällöin vuokrasuhde päättyy kuun viimeinen päivä riippumatta viikonpäivästä ja silloin asunto on myös luovutettava ja ristiriidat vältetään.
Jos vuokralainen on hävittänyt avaimia, miten turvataan, että uudelle vuokralaiselle ei synny ongelmia asunnon avaimien liikkuessa epämääräisillä henkilöillä? Vuokranantaja vastaa uuden vuokralaisen turvallisuudesta. Mikäli vuokrasopimuksessa sovitaan selkeästi, että vuokralaisen tulee luovuttaa kaikki avaimet tai hän maksaa uudelleen sarjoituksen kulut niiden hävitessä, asia on selkeä kaikille osapuolille. Sopimukseen on kirjattavissa myös selkeästi summa minkä vuokralainen maksaa sopimussakkoa avainten kadotessa (esim. 300€), jos hän ei palauta kaikkia avaimia.
10. Asunnon kunto vuokrasuhteen alkaessa ja sen päättyessä. Vuokralainen ei vastaa niistä asunnon virheistä ja asunnon kulumisesta, jotka olivat asunnossa sitä vuokratessa. Vuokra sisältää asunnon normaalin kulumisen vuokrasuhteen aikana, mutta mikäli asunnossa on tapahtunut sellaista mitä ei luokitella normaaliksi kulumiseksi, vuokralainen on korvausvelvollinen. On erittäin tärkeää, että asuntoon tehdään vuokrasuhteen alussa alkutarkastus ja sen päättyessä lopputarkastus. Näin on todettavissa selkeästi muutokset ja onko jotain mistä vuokralainen on korvausvelvollinen. Vuokrasopimukseen liitetty molempien osapuolien allekirjoittama alkutarkastus on selkeä ja riidaton varsinkin, jos siihen liitetään selkeät kuvat.
Pirjo Timonen