Harri Huru vastaa seuraajien kysymyksiin! Osa 2 – Taloyhtiöt ja remontit
05.12.2021
Taloyhtiö ja remontit
Mistä tietää onko taloyhtiö hyvä? Onko jotkut tietyt tunnusluvut, jotka sen kertovat?
– Mikäli olisin ostamassa kokonaista kerrostaloa, edellyttäisin, että siitä olisi tehty luotettavan insinööritoimiston toimesta kattava kuntotutkimus. Samalla logiikalla lähestyisin asunto-osakeyhtiön kunnossapitotarvesuunnitelmaa. Jos taloyhtiön suunnitelma perustuu tehtyihin kuntoarvioihin ja -tutkimuksiin, silloin lähtökohtaisesti on varmemalla pohjalla arvioidaessaan sitä, onko taloyhtiön kunnossapidon suunnittelu ja toteutus perustettu jonkinlaiselle tietopohjalle. Tämän merkitys voi jatkossa kasvaa, kun haetaan rahoitusta taloyhtiön saneeraushankkeisiin.
Mikäli tällaiset selvitykset puuttuvat, käyttäisin vielä enemmän aikaa taloyhitön tutkimiseen isännöitsijää, hallitusta ja asukkaita haastattelemalla. Hienoksi remontoitua asuntoa on mahdoton siirtää pois ympäriltä lahoavasta taloyhtiöstä.
Tärkeää on myös selvittää hallintokulttuuri, ettei siellä vallitsevana mallina ole ideologiat, joissa yritetään päästä eroon yksityisistä vuokranantajista tai lykätään korjauksia riskiä lisäämällä.
Miten otat huomioon asunnon ja taloyhtiön elinkaaren ostohetkestä myyntiin/purkamiseen?
– Mikäli näkyvissä on purkuskenaario, en harkitse sijoittamista kyseiseen taloyhtiöön. Lähtökohtaisesti en myöskään myy asuntoja vaan jälleenrahoitus on oma exit-tapahtumani. Tämä tarkoittaa sitä, että yritän löytää kohteita, joista voisin irrottaa oman käteissijoitukseni mahdollisimman lyhyessä ajassa.
Eri teknisille järjestelmille on määritelty keskimääräiset tekniset käyttöiät, joita hyödynnän arvioiden lähtökohtana. Jos mahdollista, pyrin saamaan selville, onko yhtiössä käytetty asbestia, onko alueella valurautaviemäriystävällinen vesi, onko käytetty jotain epäilyttäviä teknisiä ratkaisuja kuten valesokkelia tai räystäätöntä arkkitehtuuria, ja miten vesijohdot ja viemärit on pohjapiirustuksissa asetettu ja kuinka helppoa tai vaikeaa niiden uusiminen olisi.
Asunto vanhassa kerrostalossa: uhka vai mahdollisuus? Onko esimerkiksi 1950-luvulla rakennettu kerrostalo tiensä päässä vai pitkäikäinen arvokohde? Onko kerrostalon käyttöiälle nyrkkisääntöä?
– Ensimmäinen kysymys on, sijaitseeko talo paikassa, johon ihmiset haluavat asettua asumaan. Tämä ei ole pelkästään kaupungistumisen megatrendiä vaan esimerkiksi Porissa tai Forssassa voi olla erilaisia sijainteja, joissa ihmiset haluavat tai eivät halua jatkossa asua.
Seuraavaksi on selvitettävä, onko talon kunnossapito hoidettu suunnitelmallisesti. 1950-luvun talossa pitäisi olla kaikki isot remontit ainakin kertaalleen tehtynä eli katto, julkisivut ja ikkunat, märkätilat ja lvis-järjestelmät. Mikäli näin on, teknisessä mielessä elinaikaa on hyvin jäljellä.
Nyrkkisäännöt tulevat enemmänkin sitä kautta, että teknisillä järjestelmillä on keskimääräiset käyttöiät, jotka asuntosijoittajan pitäisi tuntea ja tarkastaa ennen ostopäätöstä. Eri vuosikymmenillä rakennetuissa kerrostaloissa on ajalle ominaisia arkkitehtuurisia ja teknisiä piirteitä, joista olisi hyvä saada jonkinlainen yleiskäsitys.
Mahdollisesti ostettavassa asunnossa on tehty putkiremontti ja lainaosuus kyseistä asuntoa kohden on 90 000 euroa. Onko merkitystä tapahtuuko kauppa ennen vai jälkeen lainan ”jyvityksen” asuntokohtaisesti?
– Merkitystä voi olla useammalla tavalla. Ensinnäkin kohdetta voidaan yrittää myydä näennäisesti halvalla ja 90 000 euron lainaosuus on piilotettu johonkin lisätietosarakkeeseen. Toiseksi 90 000 euron lainaosuus voi kiinnostaa sellaisia ostajia, joilla jostain syystä ei ole mahdollisuutta saada omaa pankkilainaa.
Kolmanneksi tätä kirjoitettaessa taloyhtiön kirjanpidossa tuloutetun taloyhtiölainasuorituksen voi vähentää vuokratuloista verotuksessa. Mikäli olisi muita vuokratuloja runsaammin ja hankkeen rahoitus olisi suunniteltu siten, että kertasuorituksen tuloutetaan ennen remontin aktivoimista taseeseen, tällöin asuntosijoittajalle kyseessä olisi verosuunnittelumahdollisuus.
Joku voi ajatella, että pankki myöntäisi 70 % velkavipua ennen remonttia määritellylle velattomalle hinnalle ja näin saisi suuremman velkavivun, kun taloyhtiölaina tulisi vielä siihen päälle. Kaikki tällaiset vaihtoehdot voisivat tuoda lisäbonusta, mikäli sijoituskohde täyttäisi muuten hyvän asuntosijoituksen kriteerit.