OVV Asuntopalvelut

Kimppa-asunnon vuokrasopimusmallit

24.07.2017

Elokuun alussa 2017 astuu voimaan muutos, jossa opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin. Koska yleinen asumistuki on ruokakuntakohtainen, voivat vastaisuudessa puolison tai ruokakunnan muun jäsenen tulot estää asumistuen saamisen. Vuokrasopimuksen muodolla ja sopimusmallilla on vaikutusta siihen, lasketaanko vuokrahuoneiston asukkaat samaan vai eri ruokakuntaan, ja tämä täytyy siis ottaa huomioon vuokrasopimusta laadittaessa.

Millaisia sopimusmalleja kämppiksille on käytössä?

Yhteinen vuokrasopimus

Yhteisellä vuokrasopimuksella vuokralaiset vastaavat vuokrasopimuksen velvotteista ja etenkin vuokranmaksusta yhdessä. Kelan tukimuutosten yhteydessä yhteinen vuokrasopimus kuitenkin tarkoittaa samaa ruokakuntaa. Kun molemmat kämppikset ovat päätoimisia opiskelijoita, eivät käy töissä tai saa muutakaan tuloa, ei vuokrasopimusmallilla ole suurta vaikutusta tukien suuruuteen, mutta pieniä muutoksia asumistuen määrään tukimuutos voi kuitenkin joka tapauksessa tuoda. Mutta mikäli kämppiksistä toinen käy töissä, saattaavat työssäkäyvän tulot vaikuttaa huomattavastikin opiskelijan tukiin, vaikka kyseessä ei olisi pariskunta.

Erilliset vuokrasopimukset

Erillisten vuokrasopimusten tekeminen olisi vuokralaisille paras ja helpoin vaihtoehto, mutta se on vuokranantajalle epäedullista, minkä vuoksi harva vuokranantaja suostuu tähän malliin. Mikäli yksikin kimppa-asujista irtisanoisi oman sopimuksensa ja muuttaisi pois samalla kun muut haluavat vielä jäädä asuntoon asumaan, ei vuokranantaja voi periä asuntoon jääneiltä vuokralaisilta poismuuttaneen vuokralaisen vuokraosuutta. Tällöin voi käydä esimerkiksi tilanne, että alunperin neljän kämppiksen asunnossa, jossa vuokra on yhteensä esimerkiksi 1 000 €, voisi loppupeleissä asua vain yksi vuokralainen, jonka vuokraosuus on 250 €.

Erilliset vuokrasopimukset määräajaksi

Erillisillä vuokrasopimuksilla jokainen vuokralainen vastaa itse omasta vuokraosuudestaan. Kun vuokrasopimukset tehdään määräajaksi, ei niitä voi irtisanoa ennen määräajan päättymistä. Tällöin vuokranantaja usein haluaakin, että määräaika on mahdollisimman pitkä. Vuokrasopimuksessa sovitaan myös siitä, mihin mennessä on yhdessä sovittava jatketaanko vuokrasuhdetta uusilla vuokrasopimuksilla.

Erilliset vuokrasopimukset yhteisvastuusopimuksella

Monesti toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset tehdään erillisinä, mutta vuokralaisten vastuut liitetään yhteiseksi niin kutsutulla yhteisvastuuliitteellä; tarkoittaen, että vuokralaiset ovat yhteisesti vastuussa kokonaisvuokrasta ja asunnosta. Näin ollen kokonaisvuokra on vuokranantajalle turvattu, jos joku vuokralaisista haluaisi irtisanoa oman osuutensa asunnosta.

Kun kämppisten vuokrasopimuksen liitteenä on sopimus yhteisvastuusta, tulkitsee Kela vuokrasopimuksen yhteiseksi, ja näin ollen asukkaat ovat samaa ruokakuntaa. Tällä mallilla ei siis pystytä välttymään tukivähennyksistä, kun yksi kämppiksistä käy työssä ja yksi opiskelee.

Pää- ja alivuokrasopimukset

Tässä sopimusmallissa päävuokralainen on päävastuussa vuokrasuhteen velvoitteista ja Kelan silmissä sopimukset ovat erilliset. Päävuokralainen vuokraa koko asunnon, josta sitten alivuokraa huoneen toiselle asukkaalle. Alivuokralaiset vastaavat vuokranmaksusta ja muista vuokrasuhteen velvoitteista päävuokralaiselle, ja päävuokralainen itse vuokranantajalle. Pelisäännöt on hyvä tehdä selviksi jo ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista, jotta ikäviltä yllätyksiltä vältytään.

Lisätietoa pää- ja alivuokrasopimuksesta

Alivuokralainen on vastuussa vuokrasta ja muista vuokrasuhteen velvoitteista (kuten esim. asunnon kunnosta) vuokranantajalleen, eli päävuokralaiselle, ja päävuokralainen on vastaavasti vastuussa asunnon omistajalle. Jos alivuokralainen jättää vuokrat maksamatta tai tuhoaa asuntoa, on päävuokralainen tästä vastuussa asunnon omistajalle. Suositeltavaa onkin vuokranmaksun osalta toimia niin, että alivuokralainen maksaa vuokran päävuokralaiselle ja päävuokralainen tilittää vuokran eteenpäin asunnon omistajalle. Näin ei käy päävuokralaiselle yllättävää tilannetta, jos vuokranantaja ilmoittaakin että alivuokralaiselta on useamman kuukauden vuokrat maksamatta.

Useimmiten kämppiksiksi muuttaa hyvät ystävät, ja päävuokralaisen vastuu voi tuntua kevyemmältä, koska kämppiksillä on vankka luottamus toisiinsa. Asioista on silti hyvä keskustella ja sopia ennen asuntohakemuksen jättämistä sekä vuokrasopimusten allekirjoittamista. Hyväkin ystävyyssuhde voi joskus rakoilla, ja pienestä riidasta voi kasvaa suuri soppa. Tämän tietopaketin ei kuitenkaan ole tarkoitus olla pelote vaan tietona pää- ja alivuokrasopimusten vastuista. Kimppa-asuminen voi olla yksi unohtumaton ja hieno kokemus, ja useimmiten se sitä onkin!

Päävuokralaisen irtisanomisaika on tuttu yksi kokonainen kalenterikuukausi  ja mikäli päävuokralainen irtisanoo oman sopimuksensa, loppuu alivuokrasopimus automaattisesti päävuokralaisen vuokrasopimuksen päättymispäivänä ilman erillistä irtisanomisilmoitusta. Alivuokralainen voi kuitenkin irtisanoa oman vuokrasopimuksensa 14 vuorokauden varoajalla. Irtisanomisaika alkaa irtisanomiskuukautta seuraavan kuukauden alusta; esim. jos alivuokralainen irtisanoo vuokrasopimuksen 24.päivä heinäkuuta, loppuu vuokrasuhde 14. elokuuta. Tällöin päävuokralainen voi joutua maksamaan vähintään puolen kuukauden vuokran omasta pussistaan – pahimmassa tapauksessa alivuokralainen irtisanoo asunnon kuukauden viimeisenä päivänä, jolloin päävuokralainen ei enään ehdi irtisanoa omaa sopimustaan ja joutuu maksamaan 1,5 kk:n vuokrat yksin. Alivuokralaisen täytyy toimittaa ja tehdä irtisanomisilmoitus kuten päävuokralaisenkin täytyy se tehdä omalle vuokranantajalleen – kirjallisesti ja todisteellisesti.

Miten päävuokralaisen vastuuta voidaan vähentää?


Tyypillinen tapa on käyttää vuokrasopimuksessa siirrettyä irtisanomisaikaa, joka on yleensä 1 vuosi sopimuksen alkamispäivästä (kuten esim. yleisesti OVV Asuntopalveluiden laatimissa vuokrasopimuksissa). Tämä tarkoittaa, että mikäli toinen osapuoli (vuokralainen tai vuokranantaja) irtisanoisi sopimuksen päättymään ennen kyseistä päivämäärää, joutuu irtisanonut osapuoli maksamaan sopimuksessa määritellyn sakkosumman toiselle osapuolelle.

 Koska päävuokralaiselle vastuu on suurempi ja irtisanomisaika pidempi, voidaan kämppisten tasa-arvoittamikseksi sopia esimerkiksi suuremmasta sakosta alivuokralaiselle. Tämä turvaa päävuokralaisen tilannetta, jos alivuokralainen päättäisikin lähteä nopealla aikataululla. Lisäksi alivuokralaisen siirretyn irtisanomisajan voi säätää pidemmäksi kuin 1 vuosi. Yksi keino tasoittaa päävuokralaisen riskiä on myös se, että vuokralaiset jakavat kokonaisvuokran niin, että päävuokralaisen vuokraosuudeksi jää alivuokralaisten vuokraosuutta alhaisempi summa.

Nämä ehdot on hyvä sopia kämppisten kesken jo ennen asunnonetsimisprosessia. Ja vaikka päävuokralaisen vastuuta kevennettäisiin esimerkiksi alivuokralaisen suuremmalla irtisanomisen uhkasakolla, voidaan asioista kuitenkin aina vuokrasuhteen aikana sopia tarvittaessa yhteistuumin toisin.

Syntyykö päävuokralaiselle verotettavaa tuloa?

Kuten aiemmissa vinkeissä kerrottiin, voivat vuokralaiset sopia keskenään siitä, että päävuokralaisen vuokraosuus asunnossa on pienempi kuin alivuokralaisten. Mikäli näin menetellään, voi kuitenkin päävuokranantajalle syntyä verotettavaa tuloa, sillä myös alivuokrasuhteesta saatava vuokratulo on verotettavaa pääomatuloa. Mikäli vuokralaiset haluavat ettei näin käy, on vuokrasopimusta laadittaessa otettava huomioon se, että kunkin vuokralaisen vuokraosuus vastaa hänen osuuttaan huoneiston pinta-alasta. Tämä siksi, että päävuokralainen saa vähentää alivuokralaiseltaan saamasta vuokratulosta sen osuuden päävuokranantajalle maksamastaan kokonaisvuokrasta, joka vastaa alivuokralaisen käytössä olevaa asunnon osaa – ja näin ollen mikäli alivuokralaisen asuinpinta-ala ja vuokra ovat samassa suhteessa, verotettavaa vuokratuloa ei hänelle jää.

Esimerkki:

Pää- ja alivuokralainen vuokraavat 70-neliöisen huoneiston, jonka kokonaisvuokra on 700 €/kk. Päävuokralaisella on käytössään 20-neliöinen huone sekä osuus yhteisistä tiloista, ja alivuokralaisella on käytössään 10-neliöinen huone, sekä osuus yhteisistä tiloista (keittiö, olohuone, kph). Yhteiset tilat ovat siis yhteensä 40 neliötä, josta kummankin vuokralaisen osuus on puolet. Vuokralaiset määrittävät alivuokralaisen vuokraosuuden seuraavasti: 30m2 / 70m2 x 700€ = 299,99…€ ~300€. Näin alivuokralaisen vuokraosuus vastaa hänen osuuttaan pinta-alasta, ja päävuokralaiselle ei synny verotettavaa tuloa.



Avo- tai aviopuolisot katsotaan aina samaksi ruokakunnaksi

Avio- ja avopuolisot sekä parisuhteensa rekisteröineet kuuluvat samaan ruokakuntaan, jolloin molempien tulot vaikuttavat yleiseen asumistukeen. Vaikka samassa asunnossa asuvat puolisot olisivatki tehneet erilliset vuokrasopimukset ja hakeneet asumistuen erillisinä, voi tilanteen paljastuessa joutua ongelmiin. Kela tutkii vuokrasopimuksia ja huoneistojen pohjaratkaisuja tapauskohtaisesti, ja tekee johtopäätöksensä niiden mukaan siitä, onko kyseessä pariskunta vai ei.

Lisätietoa asumistuen hakemisesta ja tukimuutoksesta löydät Kelan sivuilta.