AHVL – Asuinhuoneenvuokralaki
17.11.2015
Ohessa pääkohtia Asuinhuonevuokralain keskeisimmistä säädöksistä.
Koko lain sisällön löydät tästä linkistä: http://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1995/19950481
Vuokrasopimuksen kesto
Vuokrasopimus on määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät tämän lain nojalla sopimuksen irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä.
Vuokrasopimuksen muoto
Määräaikainen vuokrasopimus pitää tehdä kirjallisesti, mutta toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voi olla myös suullinen. Suositeltavaa on, että sopimus tehdään aina kirjallisesti, jolloin on selkeä dokumentti siitä mitä on sovittu.
Vakuus asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa
Vakuus asetetaan vahingon varalle, vakuuden suuruudesta voidaan sopia. Mikäli vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Vakuus voi olla maksimissaan kolmen (3) kuukauden vuokraa vastaava määrä.
Puolisoiden vastuu asuinhuoneiston vuokrauksesta
Henkilöt, jotka elävä avioliittomaisissa olosuhteissa vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksesta johtuvista velvoitteista.
Asuinhuoneiston hallintaan saaminen ja sen viivästyminen
Vuokranantajan on pidettävä huoneisto vuokralaisen saatavana sinä päivänä, joka vuokralaisen on oikeus saada se hallintaansa. Jos huoneisto ei ole vapaa silloin, on vuokralaisella oikeus purkaa vuokrasopimus.
Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi
Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä vuokralainen voi luovuttaa alivuokravuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen.
Asuinhuoneiston toisen käytettäväksi luovuttaneen ja luovutuksen saajan vastuu
Kun vuokralainen on luovuttanut huoneiston kokonaan tai osittain toisen käytettäväksi, vuokralainen vastaa, jollei vuokranantajan kanssa ole toisin sovittu, edelleen vuokrasopimuksen mukaan vuokralaiselle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston kokonaan tai osittain käytettäväkseen saanut on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Huoneiston käytettäväkseen saanut vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan hänelle.
Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus
Huoneisto on vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteen huomioon ottaen kohtuudella voi vaatia, jollei muusta kunnosta ole sovittu. Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus.
Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia huoneistossa suoritettavista korjaus- tai muutostöistä taikka hoitotoimenpiteistä. Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa ilman vuokranantajan lupaa huoneistossa muutos- tai korjaustöitä. Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi.
Vuokranantajalla on oikeus suorittaa välittömästi hoitotoimenpide tai korjaus- tai muutostyö, jota ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää.
Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon
Huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon.
Jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana.
Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus
Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai sellaisesta puutteellisuudesta, jonka korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on vahingon suurenemisen estämiseksi suoritettava viipymättä.
Jos huoneisto jätetään käyttämättä pitkäksi aikaa, vuokralaisen on ilmoitettava siitä vuokranantajalle ja varattava tälle mahdollisuus päästä huoneistoon.
Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoittamisvelvollisuutensa, vastaa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta.
Vuokralaisen vastuu asuinhuoneiston vahingoittumisesta
Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.
Vuokran määräytyminen
Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei muusta laista muuta johdu.
Vuokran maksamisen ajankohta
Vuokranmaksupäivä on se päivä, joka on vuokrasopimuksessa sovittu. Vuokranmaksukuukautena pidetään kuukautta tai muuta ajanjaksoa, jolta vuokra sopimuksen mukaan on maksettava.
Vuokran periminen ennakolta
Vuokrasopimusta tehtäessä voidaan erityisestä syystä sopia vuokraa suoritettavaksi ennakolta useammalta vuokranmaksukuukaudelta. Ehto, jonka mukaan vuokralaisen on suoritettava vuokraa ennakolta pidemmältä ajalta kuin kolmelta (3) kuukaudelta, on mitätön.
Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomisen johdosta
Jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita taikka tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta (vuokranantajan irtisanomisaika).
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika).
Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.
Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen
Kun puolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen heistä vuokraamassa yhteisenä kotina käytettävässä asuinhuoneistossa, ei puoliso saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta. Jos sitä ei voida hankaluudetta saada, ei suostumusta tarvita.
Irtisanomisilmoitus ja sen tiedoksiantaminen
Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen
Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokralaiselle,
- jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen tai
- jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia taikka
- jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.
Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokranantajalle,
- jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä, tai
- muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen kohtuutonta.
Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus
Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:
- jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
- jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
- jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
- jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;
- jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai
- jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Varoitus purkamisoikeuden käyttämisestä
Vuokranantaja ei saa purkaa vuokrasopimusta, ellei vuokranantaja ole antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus
Vuokralaisella on oikeus heti purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksen edellytettyyn tarkoitukseen.
Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus
Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää tässä laissa säädettyä oikeutta purkaa vuokrasopimus, on annettava kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti.
Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä
Muuttopäivä on vuokrasopimuksen päättymisen jälkeinen arkipäivä ellei vuokrasopimuksessa ole muuta mainittu. Muuttopäivänä vuokralaisen on jätettävä puolet asuinhuoneistoa vuokranantajan käytettäväksi sekä seuraavana päivänä luovutettava huoneisto kokonaan vuokranantajan hallintaan.
Alivuokrasuhde
Alivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan tai muu kuin vuokralainen luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuokranantaja ja alivuokralainen.
Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika ja muuttopäivä
Alivuokranantajan irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on kolme kuukautta, jos alivuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa yksi kuukausi (alivuokranantajan irtisanomisaika). Alivuokralaisen irtisanoessa alivuokrasopimuksen irtisanomisaika on 14 päivää (alivuokralaisen irtisanomisaika). Jos alivuokrasopimuksessa kuitenkin on sovittu vuokrasuhteen päättyvän tiettynä ajankohtana ilman irtisanomista, tätä on noudatettava.