Harri Huru vastaa seuraajien kysymyksiin! Osa 1 – Markkinatilanne, verotus ja vuokralaiset
29.10.2021
Markkinatilanne
Millaisia mittareita tai indikaattoreita käytät selvittäessäsi asuntomarkkinatilannetta?
– Olen sijoittajana kiinnostunut makrotaloudesta ja seuraan globaalilla tasolla sitä, miten keskuspankkien rahapolitiikat ja niiden kotimaiden hallitusten finanssipolitiikat kehittyvät ymmärtääkseni rahan hintaan ja saatavuuteen vaikuttavia muutoksia.
Tätä kautta seuraan velkaantumis- ja talouskehitystä, jotta voisin ennakoida todennäköisyyksiä asioille, jotka vaikuttavat asuntomarkkinoihin, korkoihin, asuntojen hintoihin ja vuokrien kehityksiin.
Nämä ovat ylhäältä alaspäin tarkasteluja. Niitä vasten peilaan paikallisten asuntomarkkinoiden näkymiä. Seuraan, minkälaisia aluekehityssuunnitelmia päättäjät tekevät. Seuraan yritysten laajennusinvestointeja ja sitä kautta tulevia työpaikkanäkymiä. Näitä vasten yritän arvioida, onko vuokra-asuntojen kysyntänäkymät suotuisia 5-10 vuotta eteenpäin. Yritän löytää alueita, joissa ei olisi kovaa kilpailua muiden asuntosijoittajien kesken. Seuraan valitsemieni markkinoiden asuntomarkkinakatsauksia sekä vuokraoven tilastoja ja hakuvahteja nähdäkseni, miten erityisesti vuokratasot ja -ajat muuttuvat.
Miten suhtaudut kasvukeskusten ulkopuolella olevien asuntojen arvonkehitykseen pitkällä aikavälillä?
– Suomessa asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien yksittäisten asuntojen arvonmääritys tapahtuu omistusasuntomarkkinoiden kautta ns. vertailukauppamenetelmällä. Mikäli ihmiset jatkuvasti vähentäisivät omistusasuntojen ostamista, tämä vähentäisi kysyntää ja tehtyjen omistusasuntokauppojen lukumäärää. Tästä voisi olettaa, että arvot laskevat pitkällä aikavälillä kohti nollaa.
Jos kasvukeskuksen ulkopuolella on täysin saneerattu asunto-osakeyhtiö, joka olisi asumiskelpoinen seuraavat 40 vuotta ja asunnoille olisi kysyntää vuokrakoteina muttei enää omistusasuntoina, on aika selvää, että vertailukauppamenetelmä ei enää anna luotettavia tuloksia niiden vähyyden vuoksi. En osaa vastata, mutta osaan kysyä, että voidaanko tällaisten asuntojen arvoja jatkossa määrittää niiden kerryttäminen vuokrakassavirtojen kautta.
Verotus
Saako ensiasunnon varainsiirtoveron vapautusta asunnon mennessä suoraan sijoituskäyttöön?
– Ei saa. Ensiasunnon varainsiirtovapauden edellytyksenä on, että ryhtyy käyttämään hankkimaansa asuntoa omana vakituisena asuntonaan. Mahdolliset poikkeukset ja tarkennukset kannattaa selvittää verottajan kanssa.
Vaikuttaako yhtiölainan tulouttaminen taloyhtiön kirjanpitoon ostettaessa maksettavaan varainsiirtoveroon?
– Ei vaikuta. Varainsiirtovero määrittyy velattoman hinnan perusteella.
Vuokralaiset
Jos vuokralainen naapureiden mukaan jatkuvasti tupakoi parvekkeella kielloista huolimatta, onko vuokranantajan vai talonmiehen tehtävä olla vuokralaiseen yhteydessä?
– En ole juristi eli tarkat proseduurit pitää tarkistaa erikseen.
Yleisellä tasolla taloyhtiössä pitää olla tupakointikielto, että asukkaiden parvekkeella tupakoimiseen voisi yleisesti puuttua. Mikäli sellainen on, silloin taloyhtiö voi puuttua asiaan eikä sillä ole väliä, onko kyseessä vuokralainen vai omistusasuja.
Mikäli taloyhtiössä ei ole tupakointikieltoa eikä tupakointia ole kielletty vuokrasopimuksessa, silloin keinoina on vain asukkaan hyvään tahtoon vetoaminen, jota taloyhtiö voi lisätä järjestämällä sellaisen tupakointipaikan, joka motivoisi asukkaan tupakoimaan siellä.
Mikäli tupakointi on kielletty vuokrasopimuksessa, silloin yhteys vuokranantajaan, joka lähtee tiedon saatuaan hoitamaan asiaa vuokralaisensa kanssa.