Putkiremonttia kenpä pelkäisi
27.03.2013
Kaikki haluavat ostaa tuottoisan hyvän sijoitusasunnon ydinkeskustasta, mutta kukaan ei halua ostaa asuntoa taloyhtiöstä, johon putkiremontti on lähestymässä. Pitkään sijoitusasuntoa pitäneet vuokranantajat haluavat pikaisesti eroon asunnosta, kun ilmenee, että taloyhtiössä aloitetaan keskustelu putkiremontista. Kysyntä ja tarjonta ei siis oikein kohtaa. Perinteisesti, kun asunnolle on vähemmän kysyntää, putoaa hinta kunnes ostaja löytyy.
Jos etsii tuottoisaa sijoituskohdetta, se harvoin löytyy sieltä, mistä kaikki muutkin sen haluavat. Yksinkertaisesti siksi, että ostohinta nousee, kun ostajaehdokkaita on paljon. Rohkea ja tuottoa hakeva asuntosijoittaja hakee tuottoa sieltä mistä se on saatavissa vaikka pienellä riskillä. Keskustan asunnon vuokraaminen on taattua, kunhan vuokra on kohdallaan, mutta ostohinta on korkea. Entä, jos ostaisikin asunnon, jota kaikki eivät halua?
Antaessaan tarjousta kohteesta, johon putkiremontti on lähestymässä, kannattaa pyrkiä selvittämään remontin todennäköiset kustannukset ja huomioida se hintatarjouksessa. Jos remontin hinta on tiedossa, tarjouksen antaminen on pelkkää matematiikkaa.
Usein remontti on kuitenkin vasta suunnitteilla eikä toteuttamistavastakaan ole tietoa ja näin ollen tulevat kustannukset ovat pelkkää arvailua. Missä kunnossa on kohteen kylpyhuone ja missä kunnossa on taloyhtiön kylpyhuoneet yleensä?
Jos kohteen pienessä kylpyhuoneessa on tummunut vanha istuma-amme, peruskorjauksen toteuttamistavasta riippumatta, se on uusittava jossain vaiheessa. Perinteisessä putkiremontissa kylpyhuoneet uusitaan täysin, joten sen yhteydessä asia tulee kuntoon vaivattomasti. Jos taloyhtiössä on paljon jo uusittuja kylpyhuoneita, voi olla, että osakkaat päätyvät pinnoitustekniikkaan, joka tulee edullisemmaksi, kun kylpyhuoneita ei ole tarpeen remontoida.
Sijoittajan kannalta on tärkeää miten taloyhtiön kirjanpidossa käsitellään iso peruskorjaus. Mikäli kerättävät ylimääräiset vastikkeet tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa (kerätyt vastiketulot = maksetut laskut), sijoittaja voi vähentää ne verotuksessa. Mikäli taloyhtiö perinteisesti kirjaa kerätyt ylimääräiset vastikkeet taloyhtiön taseeseen, sijoittaja ei voi niitä vähentää. Sijoittajan tuotolle tällä on merkittävä vaikutus.
Putkiremonttikeskustelun käynnistyessä taloyhtiössä sijoittajan kannattaa yhtiökokouksessa avata suunsa, jolloin yleensä tulee valituksi hallitukseen, sillä ison peruskorjauksen lähestyessä, taloyhtiön hallitukseen vapautuu paikkoja. Sijoittajan päästyä hallitukseen hän luonnollisesti huolehtii siitä miten taloyhtiön kirjanpito hoidetaan ja tuotto turvataan.
Myynnissä olevia kohteita pitkäjänteisesti seuraamalla löytää kohteita, joissa hinta laskee ja laskee, koska kysyntää ei ole. Kohde ei välttämättä ole helpoimmasta päästä, mutta edullisella ostohinnalla ja järkevällä vuokrapyynnöllä, siitä on saatavissa ihan tuottoisa kohde. Mutta sijoitusasuntoa ei kannata ostaa alueelta, jolta ei ole vuokra-asumiselle kysyntää eli kokonaisuus on mietittävä ennen tarjouksen antamista.
Pirjo Timonen