Vuokra-asunto verotuskohteena

15.01.2016

Vuokratulot

Vuokratulot ovat pääomatuloa (TVL 32 §). Veroprosentti vuokratulosta on 30 000 euroon asti 30% ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34% (vuonna 2017). Vuokratuloon lasketaan vuokran lisäksi myös muut vuokralaisen vuokranantajalle maksamat maksut, esim. vesimaksu ja autopaikan vuokra.

Vuokratulo verotetaan sen vuoden tulona, jona vuokra on saatu. Jos vuokralainen esimerkiksi maksaa vuokran etukäteen edellisen vuoden puolella, vuokra katsotaan verotuksessa maksuvuoden tuloksi.

Onko vakuus verotettavaa tuloa?

Kun vuokralainen antaa vakuuden (vuokravakuus, takuuvuokra, vuokratakuu) vuokranantajan haltuun vuokranmaksun ja huoneiston hyvän hoidon turvaamiseksi, ei vakuuden omistusoikeus tässä vaiheessa siirry vuokranantajalle. Vakuus ei siten ole vuokranantajan veronalaista tuloa vielä tuolloin riippumatta siitä, millä tavoin vakuus annetaan.

Jos vakuus palautetaan vuokralaiselle vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä, vakuus ei missään vaiheessa siirry vuokranantajan omistukseen eikä ole hänen tuloansa.

Jos vakuus sen sijaan käytetään maksamatta jääneen vuokran kattamiseen tai vuokrasuhteen viimeisten kuukausien vuokran maksamiseen, vakuus on käytetyltä määrältään vuokranantajan veronalaista tuloa. Vuokravakuus, jota ei palauteta vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä sen vuoksi, että vuokralainen on aiheuttanut huoneistossa vahinkoa, on vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus (TVL 36 ja 78 §). Korjauksesta aiheutuneet menot ovat tällöin vuokratulosta vähennyskelpoisia vain siltä osin kuin ne ylittävät vuokravakuuden ja mahdollisen muun vahingon- tai vakuutuskorvauksen.

Vuokratulosta tehtävät vähennykset

Vuokranantajalla on oikeus vähentää vuokratulon hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot (TVL 54 §). Menon tulee kohdistua vuokratuloon ja verovelvollisen tulee itse selvittää, miten meno liittyy vuokratuloon (näyttövelvollisuus).

Vähennyskelpoisia kuluja ovat mm.

vuokraustoimintaan liittyvät kiinteät menot mm. yhtiövastike, vesi, sähkö, vakuutusmaksut
korjauksista aiheutuneet menot
korjauskulut ovat joko vuosikorjaus- tai perusparannusmenoja, ks. lisää alta
vuokrakohdetta varten otetun lainan korot ja muut lainan järjestelykulut
kiinteistön- tai vuokravälittäjän palkkio
häädöstä aiheutuneet kulut
oikeudenkäyntikulut
muut vuokrauksesta aiheutuneet kulut (esim. matka- ja puhelinmenot)

Oston yhteydessä suoritettu varainsiirtovero voidaan vähentää vain hankintamenon osana luovutusvoittoa laskettaessa (ei vuokratulosta).

Koska vuokratulot verotetaan omistussuhteen mukaisesti, myös kulut vähennetään yleensä samoin. Jos verovelvollinen osoittaa, että on yksin vastannut kuluista ja toinen omistaja ei niitä pyydä, on oikeus vähentää kokonaan omassa verotuksessa. Vuokratuloihin kohdistuvia kuluja voi alkaa vähentää siitä hetkestä alkaen kun vuokrauskohde luovutetaan vuokraustoiminnan käyttöön; käyttöön luovuttaminen tapahtuu esim. silloin kun vuokrattavasta kohteesta annetaan toimeksianto välittäjälle tai laitetaan vuokrausilmoitus nettiin tai lehteen.

Jos asunto vuokrattu esim. omalle täysi-ikäiselle lapselle yhtiövastiketta vastaan, ei muita kuluja voi vähentää. Tällaiseen vuokraukseen kohdistuvat korot ja lainan sivukulut eivät ole vähennyskelpoisia, koska kyse ei ole tulonhankinnasta vaan perheoikeudellisesta tulon käytöstä.

Velan korkojen vähentäminen

Vuokrakohteen hankintaan liittyvän velan korot ja muut lainan sivukulut (esimerkiksi toimituskulut) voi vähentää verotuksessa tulonhankkimisvelan korkoina. Korot vähennetään kaikista pääomatuloista. Verohallinto saa pankeilta tiedot asuntolainoista ja niiden koroista. Korkotiedot näkyvät esitäytetyssä veroilmoituksessa, eikä niitä tarvitse enää erikseen lisätä omaan veroilmoitukseensa.

Vähennys vuokrattaessa kalustettua asuntoa

Kalustetulla asunnolla tarkoitetaan asuntoa, jossa ovat vähintään normaaliin elämiseen tarvittavat huonekalut ja kodinkoneet. Kun vuokrataan kalustettua asuntoa tai huonetta, eikä vuokratuloon kohdistuvista kuluista ole muuta selvitystä, huoneistokohtaiseksi vähennykseksi hyväksytään (vuonna 2015) yksiöissä enintään 40 euroa kuukaudessa, tätä suuremmissa kalustetuista huoneistoista enintään 60 euroa kuukaudessa. Verottaja vahvistaa tämän ns. kaavamaisen kalustevähennyksen määrän vuosittain yhtenäistämisohjeessaan. Vuokralaisten määrä ei vaikuta vähennyksiin. Vähennys kattaa kaikki vuokratulon hankkimisesta aiheutuvat tavanomaiset kustannukset, kuten kaluston käytön, keittomahdollisuuden, lämpimän veden, valaistuksen ja puhelimen käyttöoikeuden. Lisäksi vuokratulosta saa vähentää huoneistosta maksetun hoitovastikkeen. Jos vuokranantaja selvittää todelliset kulut, vähennys myönnetään selvityksen mukaisena. Hankitut kodinkoneet ja kalusteet vähennetään joko ostovuoden kuluina tai poistoina.

Alijäämähyvitys ja vuokratulosta vahvistettava tappio

Jos vuokrauksesta aiheutuneet kulut ovat suuremmat kuin siitä saadut tulot, vuokraustoiminnan tappio voidaan vähentää muista pääomatuloista. Jos pääomatuloista tehtäviä vähennyksiä on enemmän kuin pääomatuloja, syntyy alijäämää. Alijäämästä 30 prosenttia voidaan vähentää saajan ansiotulojen verosta, mutta mikäli ansiotulojen verot eivät riitä alijäämän vähentämiseen (eli alijäämähyvityksen tekemiseen), verotuksessa vahvistetaan pääomatulolajin tappio. Tappio vähennetään seuraavien 10 verovuoden pääomatulosta sitä mukaa kuin pääomatuloa syntyy. Ennen tappion vahvistamista varmistutaan siitä, että kysymys on aidosta tulonhankkimistoiminnasta, eli edellytetään käypää vuokraa.

Vuosikorjaus vai perusparannus?

Vuokra-asunnon remonttikulujen vähennysoikeuteen ja -tapaan verotuksessa vaikuttaa se, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta. Vuosikorjausta on huoneiston kunnon ylläpitäminen ja kuluneen tai vahingoittuneen huoneiston palauttaminen alkuperäiseen kuntoon, esim. huoneiston maalaus, tapetointi, kaakeleiden uusiminen, keittiön kaapistojen uusiminen, koneiden esim. jääkaapin, lieden ja kiukaan vaihtaminen uusiin. Vuosikorjauskulut vähennetään kerralla kulujen maksuvuonna. Materiaalin laatutason nostaminen esim. muovimaton vaihtaminen parkettiin, voi olla osittain vuosikorjausta ja osittain perusparannusta.

Perusparannusta ovat huoneiston alkuperäistä kuntoa/arvoa parantavat korjaukset, esim. huoneiston laajennus-, muutos- ja uudistustyöt, kylmän tilan muuttaminen lämpimäksi tilaksi tai huoneiston muuttaminen liikehuoneistoksi tai muu käyttötarkoituksen muutos. Perusparannusta on myös huoneiston varustetason parantaminen hankkimalla ja asentamalla huoneistoon uusia koneita ja varusteita esim. parvekelasitus, poreallas tai kylmiö sekä kiinteistölle tehdyt parannustoimet kuten lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parantaminen, vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen tai kiinteistön sähköjärjestelmien korjaaminen ja parantaminen. Perusparannusmenot vähennetään joko vuotuisina tasapoistoina 10 vuoden aikana vuokratulosta tai otetaan huomioon hankintamenona vuokrauskohteen luovutuksen yhteydessä. Mikäli kulut vähennetään tasapoistoin ja vuokranantaja myy huoneiston tai lopettaa sen vuokraamisen ennen kuin koko summa on vähennetty, vähentämättä jäänyt osa perusparannusmenoista lisätään huoneiston hankintahintaan, kun myyntivoittoa lasketaan.

Remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on silloin jaettava perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin remontin laadun ja laajuuden mukaan. Ratkaisua ei voi tehdä pelkästään remontin kustannusten perusteella – vuosikorjaus voi olla kustannuksiltaan kalliimpi kuin perusparannus. Vuokranantajan on selvitettävä kulujen kohdistuminen tai annettava arvio prosenttiperusteisesti.

Taloyhtiön teettämä korjaus – tuloutettu vai rahastoitu?

Vuokranantaja voi maksaa asunto-osakeyhtiön teettämien perusparannusten menot yhtiölle joko pääomavastikkeena tai kertasuorituksena. Molemmissa tapauksissa maksujen vähennyskelpoisuus riippuu siitä, kuinka yhtiö on käsitellyt suoritukset kirjanpidossaan; taloyhtiö joko tulouttaa tai rahastoi keräämänsä suorituksen taloyhtiön kirjanpidossa. Jos suoritukset on yhtiön kirjanpidossa luettu tuloksi, ne saa vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Rahastoidut suoritukset puolestaan lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon asunnon luovutusvoittoa laskettaessa. Vähennyksen kannalta ei merkitystä sillä, ovatko taloyhtiön teettämät korjaukset perusparannusta vai vuosikorjausta – vain sillä on merkitystä, onko suoritus tuloutettu vai rahastoitu kirjanpidossa.

Tiivistettynä: Tuloutetut maksut voi vähentää verotuksessa, mutta taseeseen kirjatut voi vähentää vasta kohdetta myydessään. Tiedon tuloutuksesta tai rahastoinnista saa isännöitsijältä.

Remonttikulut, joita ei voi vähentää rakennuksen vuokratuloista

Kun huoneisto remontoidaan välittömästi omistajanvaihdoksen jälkeen, mutta ennen kuin se on otettu vuokrauskäyttöön, remonttikuluja ei hyväksytä vähennettäväksi vuokratulosta. Tällöin sekä vuosikorjauskulut että perusparannusmenot lisätään huoneiston hankintahintaan ja voidaan vähentää vuotuisina poistoina osana rakennuksen hankintamenoa. Remonttikulujen vähennysoikeuden kannalta on siis tärkeää, että remontti on tehty sinä aikana, kun asunto on ollut vuokrauskäytössä.

Jos vuokranantaja remontoi asuntoa itse, hän ei voi vähentää oman työn arvoa. Vuokranantaja voi kuitenkin vähentää remontin aiheuttamat materiaalikulut, työstä muille maksetut korvaukset sekä omat matkakulut remontoitavalle asunnolle.

Osa uudiskohteen hankintahinnasta tulonhankkimiskuluna verovähennyksiin

Uudiskohteissa yhtiölainan osuus asunnon velattomasta myyntihinnasta on yleensä n. 70% – uudiskohteeseen pääsee siis kiinni hyvinkin pienellä pääomalla. Tällöin kannattaa kuitenkin ottaa selvää siitä, kuinka osakkaan maksamat lainaosuudet ja pääomavastikkeet käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Sijoittajaosakas voi vähentää yhtiölainaosuuden verotuksessa kokonaisuudessaan, mikäli taloyhtiö on tulouttanut sen kirjanpidossaan. Käytännössä näin menetellään lähes aina, mutta kannattaa muistaa, että vaikka rakennusliike olisikin päättänyt tulouttaa pääomavastikkeet, voi yhtiökokous päättää asiasta toisin.

Esim. Uudiskohteen velaton hinta on 130.000 €. Myyntihinta on 40.000 € ja loppuosa 90.000€ maksetaan kuukausittaisina erinä, jotka tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Nämä kuukausittaiset erät voidaan käyttää vähennyksinä vuokratulon verotuksessa.

Sijoittajan kannattaa kuitenkin muistaa, että vuokraustoiminnan aikana lyhennetty yhtiölainaosuus vähentää asunnon hankintahintaa ja se huomioidaan myyntivoiton laskennassa, kun asuntoa myydään.

Vuokranantaja ei saa kotitalousvähennystä

Vuokrattavan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä.

Käyttötarkoituksen muuttaminen

Kun omistaja ottaa huoneiston vuosikorjauksen jälkeen muuhun kuin vuokrauskäyttöön tai jos se on ollut ennen korjausta muussa käytössä (esim. omana asuntona), voidaan vain osan kuluista katsoa kohdistuvan vuokratuloihin (yleensä puolet). Loppuosa kuluista on vähennyskelvotonta.

Perusparannuksella huoneisto saatetaan alkuperäistä parempaan kuntoon, joten tällaisessa tilanteessa kustannusten vähentämisen osalta menetellään toisin. Jos perusparannus tehdään omassa asumiskäytössä olleeseen huoneistoon ja laitetaan vuokralle heti perusparannuksen teon jälkeen, katsotaan kustannusten kohdistuvan kokonaan vuokrauskäyttöön; tällöin kulut vähennetään tasapoistoina (tai lisätään hankintamenoon). Jos vuokralla olleeseen asuntoon tehdään perusparannus ja otetaan sen jälkeen heti omaan käyttöön, perusparannusmenoja ei voi vähentää vuokratulosta. Perusparannusmenot lisätään tällaisessa tapauksessa asunnon hankintahintaan.

Vastikkeiden vähentäminen

Tavallisin vähennys asunto-osakkeen vuokratulosta ovat taloyhtiölle maksettavat vastikkeet. Yhtiövastike sisältää yleensä hoitovastikkeen ja mahdollisen pääomavastikkeen, kuten korjaus- ja rahoitusvastikkeen.

Hoitovastike voidaan vähentää vuokratulosta maksuvuonna. Pääomavastikkeiden vähentämiseen vaikuttaa se, onko kustannukset taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettu vai rahastoitu. Pääomavastikkeet ovat vähennyskelpoisia vain jos ne on luettu tuloksi yhtiön kirjanpidossa – jos pääomavastike on rahastoitu yhtiön kirjanpidossa, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Tällöin vastike lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa. Tiedon tuloutuksesta ja rahastoinnista saa isännöitsijältä.

Vuokratulojen ilmoittaminen verotukseen

Kaikki vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on ilmoitettava verotuksessa. Vaikka tuloista ei kulujen vähentämisen jälkeen jäisikään verotettavaa vuokratuloa, tiedot on silti ilmoitettava. Veroilmoituksen voi tehdä Veroilmoitus verkossa -palvelussa tai esitäytetyn veroilmoituksen liitelomakkeella 7H (huoneistot) tai 7K (kiinteistöt). Veroilmoituksen lisätietoihin tai erilliselle liitteelle voi lisätä selvitykset mm. huoneiston korjaustoimenpiteistä tai käyttötarkoituksen muuttamisesta.

Omistaessa vain osan vuokratusta kohteesta, ilmoitetaan pelkästään oma osuus vuokratuloista ja -menoista. Esimerkiksi puolisot ilmoittavat kumpikin oman osuutensa vuokratuloista ja kuluista omalla veroilmoituksellaan. Veroilmoituksen mukaan ei liitetä kuitteja ja tositteita, mutta ne on säilytettävä kuuden vuoden ajan verovuoden päättymisestä, sillä verottaja voi tarvittaessa pyytää esittämään tositteet.

Muistiinpanojen pitäminen

Vuokraustoimintaa harjoittava on muistiinpanovelvollinen. Muistiinpanojen on perustuttava tositteisiin, joita voidaan pitää ja säilyttää paitsi paperimuodossa myös sähköisessä muodossa tietokoneella, mutta ne on voitava aina tulostaa paperimuotoon. Muistiinpanoja ovat mm. vuokrasopimukset, tiliotteet, kulutositteet, ajo- ja puhelupäiväkirjat, selvitykset kulujen jakamisen perusteista jne.