Vuokrankorotus
23.02.2012
Vuokrankorotusperuste
Usein vuokrankorotus on sidottu elinkustannusindeksiin, mikä käytännössä tarkoittaa yleisen hinnan nousun mukaista korotusta. Tilastokeskus määrittelee aina kuukausittain uuden indeksin. Indeksin pisteluku kasvaa, kun bensan, kahvin, ruuan yms. hinnat nousevat eli yleinen hintataso nousee. Kuukausittain uusi pisteluku ja myös aiemmat pisteluvut löytyvät Tilastokeskuksen sivuilta. Hyvään sopimukseen yleensä määritellään selkeästi vuokrasopimuksen alun pisteluku, johon korotusajankohtana verrataan uutta pistelukua. Laskutoimitus on helppo: uusi pisteluku/vanha pisteluku x alkuperäinen vuokra = uusi vuokra.
Vuokrankorotus voi myös olla tietty prosenttikorotus eli vuokra nousee vuosittain esim. 4%, tai se voi olla esimerkiksi ”vuokra nousee taloyhtiön hoitovastikkeen tai korjauskulujen nousua vastaavasti”. Nämä ovat Hyvän vuokratavan mukaisia korotusperusteita eli ne ovat yksiselitteisiä ja selviä.
Korotus voi myös olla sidottu asuinalueen yleiseen hintatasoon, mutta se on erittäin tulkinnanvarainen. Kuka määrittää alueen vuokratason? Mitkä tekijät vaikuttavat vuokran määritykseen? Mikäli vuokralainen riitauttaa korotuksen, vuokranantajan on selvitettävä mikä on alueen vuokrataso ja mihin korotus perustuu.
Joskus käytetään ns. yhdistelmäkorotusperusteita eli ” Vuokranantaja voi vuosittain korottaa vuokraa indeksin nousua vastaavasti tai enintään 4%.” Korotusperuste voi olla myös ”Vuokranantaja voi korottaa vuokraa indeksin nousua vastaavasti tai enintään 4%, tai taloyhtiön hoitovastikkeen nousua vastaavasti, tai yleisestä hintatasoa vastaavasti.” Tällöin vuokranantaja voi tilanteen mukaisesti valita hänelle sopivimman korotusperusteen. Juridisesti muut perusteet viimeistä lukuun ottamatta ovat yksiselitteisiä ja selkeitä.
Hyvän Vuokratavan mukaisesti vuokranantaja aina ilmoittaakin selkeästi tulevan korotuksen ja ajankohdan. Jos sopimuksessa on kuitenkin selkeästi määritelty vuokrankorotusperuste ja -ajankohta, vuokralaisen on itse omatoimisesti korotettava vuokraa ko. laskelman mukaisesti. Lainsäädännössä oletuksena on, että jokainen voi netistä tarkistaa muuttuneen indeksin tai laskea prosenttikorotuksen. Jos korotusperuste ei ole yksiselitteinen, vuokralaiselta ei voi edellyttää omatoimista korotusta ja vuokranantajan on erikseen ilmoitettava käytettävä korotusperuste.
Vuokrankorotusajankohta
Yleensä vuokrasopimuksessa on määritelty vuokrankorotusajankohdaksi korotus vuosittain esim. kesäkuun 1. pvä. , mutta jos korotusta ei ole tehty ko. ajankohtana, korotusoikeutta ei ole menetetty. Vuokranantaja voi korottaa vuokraa esim. tammikuun alusta alkaen käyttäen ko. sopimuksessa olevaa korotusperustetta.
Mikäli vuokrasopimuksessa vuokran korotusperuste ja -ajankohta ovat yksiselitteiset, vuokranantaja voi periä takautuvasti korotettua vuokraa 3v. ajalta. Oletuksena siis on, että korotuksesta on sopimuksessa selkeästi sovittu ja vuokralaisen tulee omatoimisesti laskea ja maksaa korotuksen mukaisen vuokran sopimuksen mukaisesti.
Vuokralaisen kannattaa siis aina varmistaa vuokrankorotus ja sen perusteet vuokranantajalta ja vuokrasopimuksesta. Tällöin myös tullee selkeästi ilmi edellyttääkö vuokranantaja automaattista korotusta vai aikooko hän ilmoittaa, jos vuokraa korotetaan.
Vuokrasopimuksessa ei ole vuokrankorotusajankohtaa eikä -perustetta
Lähtökohta on, että jos vuokrasopimuksessa on sovittu korotusaika ja -peruste, eletään sen mukaisesti. Mutta usein vuokrasopimus on tehty ilman, että korotuksesta on sovittu. Vuokrasopimuksen teosta on aikaa tai asunnon omistaja on vaihtunut ja joskus on hyvinkin epäselvää mistä oikeastaan sovittiin.
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat yhteisellä sopimuksella sopia korotuksista, joita ei ole mainittu sopimuksessa. Mutta tällöin sopimuksen on oltava yksimielinen. Mikäli vuokralainen ei hyväksy vuokranantajan korotusesitystä, on aloitettava neuvottelut.
Neuvottelut vuokrasopimuksen vastaisesta vuokrankorotuksesta on aloitettava vähintään 6kk aikaisemmin. Jos vuokranantaja esittää korotusta tammikuussa, korotus ilman yksimielisyyttä voi siis astua voimaan aikaisintaan elokuun alusta. Mikäli vuokralainen ei hyväksy korotusesitystä, vuokranantaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen lain mukaisesti vasta, kun ko. 6kk on kulunut ja neuvottelutie on käyty loppuun ilman yksimielisyyttä.
Neuvotteluajan päätyttyä tuloksettomana, vuokranantajan on vielä esitettävä vuokralaiselle millä vuokralla vuokrasopimus voisi jatkua. Jos vuokralainen ei tätä hyväksy, vuokrasopimuksen voi irtisanoa.
Ennen kuin ostaa vuokratun huoneiston, on erittäin tärkeää on perehtyä huoneistoon tehtyyn vuokrasopimukseen ja sen ehtoihin. Vuokrattu kohdehan ostetaan niine ehtoineen ja velvollisuuksineen mitä vuokrasopimuksessa on säädetty, eli vuokralainen vuokrasopimuksineen siirtyy sellaisenaan. Jos vuokrasopimuksessa ei ole kunnollisia korotusehtoja ja vuokra on selkeästi jäänyt jälkeen ns. normaalista tasosta, on ostettaessa syytä laskea tuottolaskelmiin heikompi vuokratuotto ajalta kunnes asuntoon saadaan oikea tuotto.