Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purku
14.01.2016
Jos vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva, vuokrasuhteen voi irtisanoa tai purkaa, jos purkuperusteet ovat olemassa. Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa – sen voi kesken voimassaolon vain purkaa, jos purkuperusteet ovat olemassa.
Käsitteiden kanssa pitää olla tarkka. Mikäli vuokralainen ei hoida velvoitteitaan esim. maksa vuokraa, vuokrasuhteen voi purkaa, jolloin ei ole irtisanomisaikaa. Mikäli vuokralainen irtisanotaan, laki säätää irtisanomisajat. Ilmoituksessa kannattaa selkeästi sanoa onko kysymys purusta vai irtisanomisesta.
Vuokrasopimuksessa voi olla kielletty lemmikkieläimet ja vuokralainen ottaa koiran. Välttämättä kysymys ei ole purkuperusteesta, mutta irtisanomisperusteesta voi olla kysymys. Jos sopimuksessa on kielletty lemmikkieläimet allergiasyistä (selkeä peruste), vuokralaisen ottama lemmikki voisi olla peruste purkaa sopimus. Vähintään kahden kuukauden vuokrarästi on purkuperuste, mutta jatkuvat pienet viivästykset eivät välttämättä oikeuta purkamaan sopimusta – sen sijaan ne voivat olla irtisanomisperuste.
Irtisanominen
Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika määräytyy AHVL:n (asuinhuoneenvuokralain) mukaan. Pykälä on ns. pakottavaa oikeutta eli asiasta ei voi sopia toisin. Kun vuokralainen irtisanoo sopimuksen, hänellä on irtisanomisaika 1kk, ja vuokranantajan irtisanoessa, irtisanomisaika on ensimmäisen vuoden aikana 3kk ja kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, aika on 6kk. Pykälän pakottavuuden vuoksi ei siis voi esim. sopia, että irtisanomisaika on molemmilla osapuolilla 2kk.
Ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajasta voi kuitenkin sopia oikeustapausten tulkinnan mukaisesti. Voi siis sopia, että ”ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamisajankohta on …”. Ensimmäisen mahdollisen irtisanomisajan alkamista ei kuitenkaan kannata asettaa yli 2v päähän, jotta sitä ei tulkita vuokralaisen kannalta kohtuuttomaksi.
Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen hänen ei tarvitse sanoa syytä, mutta vuokranantajan irtisanoessa syy on kerrottava. Tämä siksi, että irtisanomisperuste ei saa olla ns. hyvän tavan vastainen. Laissa ei suoraan ole sanottu, mitä tämä ”hyvän tavan vastainen” irtisanominen olisi, mutta oikeustapausten mukaan esimerkiksi asunnon ottaminen omaan käyttöön tai asunnon myynti eivät ole hyvän tavan vastaisia, ja näin ollen hyväksyttyjä irtisanomisperusteita. Mikäli irtisanoo vuokralaisen, koska haluaa korottaa vuokraa ohi vuokrasopimuksen, se on hyvän tavan vastainen peruste. Katso korotusmenettelystä lisää tästä artikkelista.
Irtisanominen on lain mukaan toimitettava todisteellisesti. Tekstiviesti ja sähköposti ovat ongelmallisia – niistä puuttuu allekirjoitus eikä voi olla varma, että viesti on mennyt perille. Skannattu irtisanomisilmoitus allekirjoituksineen on jo hyvä, ja jos viestiin liittää vielä pyynnön, että vastaanottaja kuittaa saamansa ilmoituksen, se on jo melko turvallinen. Kirjattu kirje on teoriassa hyvä, mutta miten toimia, jos vastaanottaja kertoo kuitanneensa kirjeen, mutta kirjekuoren sisällä ei ollut mitään?
Irtisanomisilmoitus on paras toimittaa henkilökohtaisesti ja ottaa ilmoitukseen kuittaus vuokralaisilta. Jos tilanne on ongelmallinen ja vuokralaiset eivät suostu allekirjoittamaan ilmoitusta, paikalla oleva todistaja voi sen allekirjoittaa – tärkeintä on, että on joku, joka on valmis oikeudessa todistamaan, että irtisanomisilmoitus on annettu ja vastaanotettu. Kirjeen voi myös laittaa postitse ja pyytää vuokralaisia palauttamaan kirje allekirjoitettuna. Tosin, jos vuokrasuhteessa vuokralaisiin on ollut ongelmia, kuittauksen saaminen voi olla vaikeaa ja silloin kannattaa käyttää kannustinta: ”jos palautat allekirjoitettuna ilmoituksen, voin suositella sinua uudelle vuokranantajalle…”.
Vuokrasuhteen purkaminen
Määräaikaisen tai toistaiseksi voimassaolevan vuokrasuhteen voi purkaa, jos siihen on riittävä peruste. Yleisimpiä purkuperusteita ovat ongelmat asumisessa tai vuokranmaksussa.
Käytännössä vuokrasuhteen voi purkaa vain tilanteessa, jossa vuokralainen on laiminlyönyt hoitaa vuokrasuhteen velvoitteitaan. Kannattaa myös huomioida, että purun tehnyt on vahingonkorvausvelvollinen toiseen osapuoleen nähden. AHVL:ssä on määritelty purkuun pätevät syyt:
1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran sovitussa ajassa
2) jos vuokraoikeus siirretään tai huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lain säännöksiä
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty
4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää
5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti
6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty (esimerkiksi tupakoi allergiatalossa).
Lisäksi purkuoikeus syntyy, mikäli vuokralainen ei esimerkiksi maksa vakuutta sovitussa ajassa.
Mikäli kyseessä on asumishäiriöt, vuokralaiselle pitää antaa varoitus ja mikäli hän varoitukseen saatuaan jatkaa häiritsevää toimintaa, vuokrasuhteen voi purkaa. Mikäli vuokralaisella on vuokrarästiä huomattava summa – käyttännössä vähintään 2kk – varoitusta ei tarvitse antaa, vaan vuokrasuhde on purettavissa suoraan. Mikäli rästiä on vähemmän, vuokralaiselle kannattaa antaa varoitus, ja mikäli hän ei maksa velkaa annettuun päivämäärään mennessä, vuokrasuhde on purettavissa.